Os fundos de shopping têm se destacado no mercado financeiro como uma excelente alternativa de investimento.
Representando um setor sólido e resiliente do mercado imobiliário, esses fundos oferecem aos investidores a possibilidade de obter renda passiva consistente e valorização patrimonial.
Neste artigo, exploramos tudo o que você precisa saber sobre os fundos imobiliários de shopping, suas vantagens, riscos e como escolher o melhor para seu portfólio.
O Que São Fundos de Shopping?
Os fundos imobiliários de shopping centers são uma categoria de fundos de investimento imobiliário (FIIs) focados na aquisição, gestão e exploração comercial de shoppings centers.
Esses fundos operam de maneira semelhante a outros FIIs, permitindo que investidores adquiram cotas e participem dos lucros gerados pelos imóveis sob sua administração.
Os rendimentos desses fundos geralmente provêm do aluguel das lojas, estacionamento, publicidade e outras receitas associadas ao shopping.
Além disso, a valorização dos imóveis e o crescimento do setor varejista impactam diretamente os retornos para os cotistas.
Vantagens de Investir em Fundos de Shopping
1. Renda Passiva Atrativa
Os fundos imobiliários de shopping distribuem, no mínimo, 95% do lucro líquido aos cotistas na forma de dividendos mensais ou periódicos.
Isso torna essa classe de ativos uma opção interessante para investidores que buscam uma fonte de renda recorrente.
2. Diversificação de Portfólio
Investir em fundos de shopping permite que os investidores diversifiquem suas carteiras ao expor-se ao setor imobiliário sem precisar comprar um imóvel diretamente.
Essa diversificação reduz riscos e melhora o equilíbrio da carteira de investimentos.
3. Gestão Profissional
Os shoppings pertencentes aos FIIs são administrados por gestoras especializadas, responsáveis por negociar contratos de locação, captar novos lojistas, desenvolver melhorias no empreendimento e maximizar os resultados operacionais.
4. Isenção de Imposto de Renda sobre Dividendos
Para investidores pessoas físicas, os rendimentos distribuídos por FIIs são isentos de Imposto de Renda, desde que o fundo tenha pelo menos 50 cotistas e seja negociado em bolsa. Isso aumenta significativamente a atratividade desses investimentos.
5. Valorização do Patrimônio
Além dos dividendos, os fundos imobiliários de shopping podem proporcionar ganho de capital por meio da valorização dos imóveis que compõem seu portfólio.
Shoppings bem localizados, com alto fluxo de visitantes e boas taxas de ocupação, tendem a se valorizar ao longo do tempo.
Principais Riscos dos Fundos de Shopping
Apesar das vantagens, os fundos de shopping apresentam alguns riscos que devem ser considerados antes do investimento:
1. Vacância e Inadimplência
Caso o shopping apresente alta taxa de vacância (lojas desocupadas) ou inadimplência dos lojistas, os rendimentos do fundo podem ser reduzidos, afetando a rentabilidade dos cotistas.
2. Crises Econômicas e Pandemias
Momentos de recessão econômica impactam o consumo e, consequentemente, o desempenho dos shoppings. A pandemia da COVID-19 foi um exemplo claro de como esse tipo de investimento pode sofrer oscilações devido a fatores externos imprevisíveis.
3. Risco de Gestão
A performance do fundo depende diretamente da capacidade da gestora em administrar o shopping. Uma gestão ineficiente pode resultar em baixa ocupação, má escolha de mix de lojas e deterioração do empreendimento.
Como Escolher um Fundo de Shopping para Investir?
Ao analisar um fundo imobiliário de shopping, considere os seguintes fatores:
1. Localização dos Imóveis
Shoppings situados em grandes centros urbanos ou em regiões com alta densidade populacional tendem a ter maior fluxo de visitantes e, consequentemente, melhor desempenho financeiro.
2. Taxa de Ocupação e Inadimplência
Verifique a taxa de ocupação do shopping e o nível de inadimplência dos lojistas. Shoppings com ocupação elevada e baixa inadimplência indicam um empreendimento saudável e bem administrado.
3. Mix de Lojas e Âncoras
Um bom mix de lojas, incluindo marcas fortes e lojas âncora, ajuda a atrair público e manter o shopping movimentado. Shoppings com grandes redes varejistas como Lojas Americanas, Renner, Riachuelo e Cinemas tendem a ter melhor desempenho.
4. Histórico de Distribuição de Dividendos
Analise o histórico de pagamento de dividendos do fundo. FIIs que mantêm uma distribuição consistente ao longo dos anos demonstram estabilidade financeira e boa gestão.
5. Gestão e Administrador do Fundo
Fundos gerenciados por gestoras experientes e com bom histórico no setor tendem a ser mais confiáveis. Avalie a reputação da administradora antes de investir.
Principais Fundos Imobiliários de Shopping no Brasil
Aqui estão alguns dos FIIs de shopping mais populares no mercado brasileiro:
- HSML11 (HSI Malls) – Foco em shoppings de alto padrão e bem localizados.
- XPML11 (XP Malls) – Portfólio diversificado com participação em diversos shoppings.
- VISC11 (Vinci Shopping Centers) – Fundo gerenciado pela Vinci Partners, com ativos estratégicos.
- MALL11 (Malls Brasil Plural) – Fundo com foco em grandes centros comerciais.
- BCFF11 (BTG Pactual Fundo de Fundos) – Apesar de ser um fundo de fundos, possui exposição ao setor de shoppings.
